什么是物业合同？

物业合同（全称“物业服务合同”）是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的，约定由物业公司提供物业管理服务，业主支付相应费用的民事合同。它是规范物业管理活动、明确双方权利义务的重要法律文件。  

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一、物业合同的法律依据

主要依据《民法典》和《物业管理条例》等法律法规：  

《民法典》第九百三十七条：明确物业服务合同的定义。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。   

《物业管理条例》：规定物业合同的订立、履行及监管要求。  

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二、物业合同的主体

1. 委托方（甲方）

   - 业主大会/业主委员会（代表全体业主）  

   - 建设单位（如开发商在前期物业管理阶段选聘物业公司）  

2. 受托方（乙方）

   - 物业服务企业（需具备合法资质）  

三、物业合同的主要内容

根据《民法典》第九百三十八条，物业合同一般包括以下条款：  

1. 服务事项

   - 公共区域清洁、绿化、安保、设施维护（电梯、水电等）。  

   - 停车管理、垃圾清运、消防管理等。  

2. 服务标准

   - 明确服务质量要求（如保洁频率、维修响应时间等）。  

3. 费用及支付方式

   - 物业费收费标准、缴纳时间、滞纳金规则等。  

4. 合同期限

   - 一般1-5年，前期物业合同可能由开发商签订，业主大会成立后可重新选聘。  

5. 双方权利义务

   - 物业公司：按约提供服务，不得擅自涨价或降低服务标准。  

   - 业主：按时缴纳物业费，遵守小区管理规约。  

6. 违约责任

   - 物业公司服务不达标如何处理？降低物业服务费、解除合同、赔偿损失等。

-业主拖欠物业费如何处理？ 加付滞纳金

7. 合同解除条件

   - 如业主大会决议解聘物业公司，或物业公司严重违约。  

四、物业合同的类型

1. 前期物业服务合同

   - 开发商在楼盘交付前选聘物业公司，业主购房后自动受该合同约束。  

   - 业主大会成立后，可重新选聘物业公司。  

2. 普通物业服务合同

   - 由业主委员会代表业主与物业公司签订，需经业主大会表决通过。  

3. 专项服务合同

   - 针对某项服务（如保洁、安保）单独签订。  

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五、物业合同的效力问题

物业合同可能因以下原因被认定为无效或可撤销：  

1. 物业公司无资质或超范围经营。  

2. 未经业主大会合法程序（如业委会擅自签约）。  

3. 合同条款显失公平（如物业费过高但服务标准过低）。  

4. 欺诈、胁迫等手段签订合同。  

如果合同无效，业主可拒交不合理费用，但若物业已提供实际服务，法院可能判决业主支付合理成本。  

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六、业主如何应对物业合同纠纷？

1. 核查合同合法性：物业公司是否有资质？签约程序是否合规？  

2. 业主大会决议：如对合同不满，可通过业主大会解聘物业公司。  

3. 司法途径：向法院起诉，要求确认合同无效或调整不合理条款。  

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